Každá ves jiný pes: Proč je těžké sjednotit územní plány ČR
V České republice je územní plán klíčovým dokumentem měst a obcí, který určuje, kde je možné stavět a kde ne. Současný stav digitalizace územních plánů je však nedostatečný, i přes úsilí Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) o jejich sjednocení v posledních letech. Každý územní plán je stále unikátní, což ztěžuje jejich systematickou analýzu a hledání vhodných míst pro výstavbu. To brání jejich efektivnímu využití zejména pro investory do nemovitostí a další subjekty jako jsou banky, pojišťovny i veřejný sektor.
CleverMaps a Moře půdy si dali v roce 2022 za cíl tento stav změnit tím, že digitalizují územní plány návrhu a rezerv a vytváří jednotný datový podklad pro celou Českou republiku. To umožňuje nejen filtraci vhodných ploch pro výstavbu skrz všechny kraje ČR, ale i možnost propojení územních plánů s dalšími datovými zdroji jako je Katastr nemovitostí, Registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) či demografie, kupní síla, dopravní dostupnost a další.
O tom, jak složité je takové revoluce v územních plánech v Česku dosáhnout, jaké jsou zde bariéry a příležitosti, jsme se bavili s Kristýnou Ryšávkovou, inženýrkou geodézie a kartografie a jednatelkou společnosti Moře půdy.
Jak je možné, že je zpracování územních plánů obcí odlišné?
Zpracování územních plánů obcí se na první pohled stále liší, protože až do roku 2019 neexistoval jednotný standard jejich zpracování. Poté vzniklo jen doporučení metodických pokynů, a až od roku 2023 jsou obce nuceny je odevzdávat v určitém standardu. I tady jsou však výjimky, záleží na datu zahájení řízení. Logicky také dochází neustále ke změnám a doplnění jednotného standardu. Územní plány obce nemění běžně každý rok, změny jsou finančně náročné, proto nemohou být územní plány do nového standardu rychle aktualizovány. Sjednocení územních plánů pro celou Českou republiku se proto stává dlouhodobým procesem.
Jaké kroky podniká Ministerstvo pro místní rozvoj pro sjednocení územních plánů?
MMR už spustilo dotace pro obce na přechod územních plánů (ÚP) do jednotného standardu. Aktuálně je spuštěn projekt pro období 2023-2027. Pro rok 2024 však již byla zaplněna kapacita. Bude vyhověno žádostí cca 670 obcí do 5000 obyvatel. Pro srování, v ČR je celkem cca 6000 obcí do 5tis. obyvatel. MMR navýšilo rozpočet o 45 mil. pro tento rok, takže další rozšíření se už neočekává. Následným krokem je pak vznik národního geoportálu.
Vyřeší se sjednocením územních plánů vyhledávání vhodných lokalit pro výstavbu?
Sjednocení územních plánů obcí ČR je během na dlouhou trať, a i po jeho doběhnutí jsou územní plány pro vyhodnocování lokalit nepoužitelné, protože data nejsou veřejně dostupná ve vektorové podobě. Zmíněný národní geoportál cílí na zjednodušení stavebního řízení. Vyhledávání vhodných lokalit k výstavbě však zůstává na investorech.
Může vaše řešení nahradit územní plány ČR?
Naším cílem není nahradit územní plány ČR. Jde pouze o nástroj pro zjednodušení vyhledávání ploch k výstavbě. Jelikož data územních plánů (ÚP) nejsou otevřena veřejnosti pro vektorové zpracování, rozhodli jsme se nad daty ÚP vytvořit vlastní vektorizovanou databázi ploch k zástavbě jednotně pro celou ČR.
Pravidelně také lustrujeme změny územních plánů a udržujeme databázi aktuálních odkazů na ORP (Obce s rozšířenou působností) pro rychlé vyhledání originálního územního plánu. Díky tomu je možné sledovat, jaké obce projednávají, nebo právě schválily, změny svého územního plánu.
Kromě návrhových ploch a rezerv vedeme například databázi brownfields. Tím, že dokážeme data rychle a efektivně analyzovat, můžeme pomoci například zpomalit trend zastavování úrodné půdy.
Existují nějaká další zajímavá využití se společenským přesahem?
Dnes je hodně aktuální téma tzv. Go-to zón. Go-to zóny jsou plochy pro zjednodušení výstavby obnovitelných zdrojů, které řeší Ministerstvo životního prostředí. Je to typický příklad, jak je možné naše data využít. Podobné oblasti, které splňují zadané parametry, dokážeme pomocí našich dat (případně i v kombinaci s daty zákazníků) velmi rychle identifikovat.
Jak jste postupovali při sjednocování územních plánů?
Nevektorizujeme celé územní plány, ale pouze plochy s možností výstavby. Tzn. plochy návrhu a územní rezervy. Nekopírujeme jednotný standard, máme svůj, který je ale možné jednoduše vyhodnocovat a případně snadno upravit na potřeby jednotného standardu. Data nemohou územní plán nahradit, ale pomáhají ho rychle analyzovat. Zachováváme hlavní kódy ploch, které sdružujeme do vlastních kategorií. V CleverMaps Studiu pak mají klienti možnost filtrovat podle obou variant – jak kategorií územních plánů, tak našich speciálních kategorií navržených pro snadnější vyhledávání.
Ukázka filtrování územních plánů v CleverMaps Studiu: Je možné filtrovat podle původních kategorií ÚP i CleverMaps kategorií:
Co vám nejvíce brání při sjednocování územních plánů?
Chybějící data. Stále ještě existují obce, které nemají zpracovaný žádný územní plán. Najdou se také obce, které i v dnešní době mají schválený územní plán pouze v tištěné podobě založený ve složce na úřadu. Nevektorizujeme ani ty, které sice mají platný územní plán, ale podklady jsou velmi nekvalitní. Zpracování takto nečitelných územních plánů by bylo na úkor kvality naší databáze.
Týká se to především starších územních plánů, kde je předpoklad, že si obec nechá v dohledné době zpracovat nový. Dokážeme ale rychle určit, o jaké obce se v těchto případech jedná. Při lustraci, kterou provádíme pravidelně z několika dostupných zdrojů, evidujeme, zda se již začal projednávat nový územní plán, takže na to včas po nabytí jeho účinnosti zareagujeme i v další aktualizaci naší databáze.
Můžete uvést příklad rozdílného zpracování územního plánu?
Samozřejmě! Můžeme ukázat 3 rozdílné územní plány, které jsou na první pohled vizuálně, kódováním i legendou jiné. To samozřejmě neznamená, že jsou zpracovány méně, nebo více kvalitně, ale musíme při každém zpracování a čtení územního plánu správně pochopit mapu i legendu. Je tu jasně vidět účel naší práce, tzn. sjednocení zobrazení řešených ploch.
Příklad 1: UP_KVK_Drmoul – jsou zde uvedeny kódy v mapě i v legendě, pro digitalizaci ideální varianta:
Příklad 2: UP_KVK_CHyše – grafické znázornění a legenda je přehledná, nejsou použity žádné kódy v legendě (zařazení každé plochy ke kategorii probíhá tedy výhradně podle šrafy):
Příklad 3: UP_PLK_Klatovy – plochy určujeme podle šraf, přístup ke kódování se výrazně liší od prvního příkladu:
Mohou nějak pomoci geoportály krajů?
Aktuálně má většina krajů k dispozici vlastní geoportál územního plánování. Rozdíly mezi úrovněmi geoportálů jsou však výrazné, protože neexistuje žádný standard pro geoportály. Zároveň se nelze spoléhat na to, že na geoportálu najdete nejaktuálnější územní plán. Některé geoportály jsou kvalitně zpracované s častou aktualizací schválených územních plánů. Z velké části ale nejde o vektorová data, a z toho důvodu nelze data strojově zpracovávat a lokality rychle vyhodnocovat.
A co zmíněný národní geoportál?
Vznikající národní geoportál má za cíl zjednodušit stavební řízení a komunikaci mezi jednotlivými úřady. Plánované spuštění je 1.7.2024. Toto datum ale neznamená naplnění geoportálu daty, která dále nesou výše zmíněné nedostatky jako nejednotnost, chybějící data, aktualizace atd.
Co plánujete do budoucna vy? Pomůže i tady AI?
Nyní nejvíce pracujeme na zavedení pravidelných aktualizací naší databáze. Zároveň začínáme zpracovávat další velmi důležitou součást územních plánů, kterou jsou textové dokumenty. To je zásadní součást databáze, ve které nám může pomoci právě AI. Jde o složitý projekt, který ale věřím, že se podaří brzy zrealizovat!
Jak v tomto projektu funguje spolupráce Moře půdy s CleverMaps?
Spolupráce s CleverMaps je pro nás přirozená. Naše týmy pochází ze stejné společnosti a firemní kultury, a i po oddělení se jsme stále v blízkém kontaktu. Máme radost, že se naše cesty zpět smysluplně protnuly. Bez kvalitního zobrazení v CleverMaps Studiu by naše data z Moře půdy nedávala správný význam.
Obě firmy mohou doplnit projekt dalšími důležitými daty a zkušenostmi. My v Moře půdy můžeme analýzu doplnit aktuálně nabízenými nemovitostmi. Zákazníkům pomáháme zprostředkovat výkupy vybraných pozemků. CleverMaps může data obohatit například o rozcestník, který vám pomůže rychle doplnit další údaje o vytipovaném vhodném pozemku k realizaci vašeho projektu. Rozcestník vás snadno přesune do dalších klíčových aplikací k vyhodnocení pozemku, jako jsou např. sondy a vrty v okolí zkoumaného pozemku. Ušetříte tím další čas. Vše se tak logicky propojuje, a to mám ráda.
Digitalizace územních plánů v České republice přináší klíčový pokrok směrem k efektivnějšímu využití ploch pro výstavbu. Spolupráce mezi CleverMaps a Moře půdy vytváří aplikaci s jednotným datovým podkladem umožňující systematickou analýzu a propojení s dalšími relevantními datovými zdroji. Přes překážky, jako jsou rozdílné standardy zpracování územních plánů, tento projekt postupuje rychle vpřed, a dokáže nejen identifikovat vhodné lokality pro výstavbu, ale i další společensky prospěšné iniciativy.
Chcete vidět, jak funguje vyhledávání vhodných parcel k výstavbě v akci? Dejte nám vědět.