Jak efektivně vyhledat ideální pozemek? Porovnání CleverMaps vs. online mapy
Pokud jste už někdy hledali pozemek pro realizaci vašeho záměru, určitě víte, že to není jednoduché. A co teprve, když hledáte pozemky, například z pozice developera, pravidelně? V tomto článku si ukážeme tradiční postup vyhledávání pozemků pomocí online map, jaké má výhody a nevýhody, a porovnáme ho s vyhledáváním pomocí aplikace CleverMaps. Jak asi tušíte, jeden z přístupů vám ušetří několik hodin práce.
Tradiční přístup k vyhledávání pozemků
Běžně se pozemek hledá nad kombinací několika map. Na začátku je to často nějaký satelitní snímek zájmové lokality, mapa katastru nemovitostí a územní plán.
- Satelitní snímek vás může vést na zajímavá místa, která ale často končí ve slepých uličkách. Územní plán totiž už počítá u těchto míst s jiným záměrem.
- Mapa katastru nemovitostí vám napoví, kolik parcel je nutné v dané lokalitě odkoupit a s kolika vlastníky musíte jednat.
- Největší výzvou často bývá územní plán. Na internetu složitě hledáte správnou obec a její úřední desku. Jakmile se vám podaří najít správné PDF, čeká vás boj s legendou a značením ploch. O tom, že jednotný standard pro územní plány vešel v platnost teprve nedávno, jsme psali v článku Každá ves jiný pes: Proč je těžké sjednotit územní plány ČR.
- Při hledání dalších informací typu dopravní dostupnost, nabídka občanské vybavenosti a pracovního trhu, záplavová zóna apod. jste nuceni otevírat velké množství mapových podkladů a aplikací a znovu a znovu hledat stejné místo zájmu.
Jak si ulehčit vyhledávání pozemků
V Mapy.cz udělali geniální krok, a to, že přidali mapovou vrstvu katastru a vyhledávání pozemku. Tím, že propojili satelitní mapy s katastrálními, výrazně ulehčili uživatelům život při vyhledávání pozemků.
V projektu CleverEstate jsme se rozhodli jít ještě dál. Díky digitalizaci návrhových ploch a rezerv územních plánů a vytvoření vlastního datového modelu s jednotnou legendou, jsme zjednodušili celý proces vyhledávání vhodných lokalit.
Zrychlili jsme vše na úroveň pár vteřin. Vyhýbáme se slepým uličkám a “klikacímu” přístupu, kdy hledáme pouze na základě svých domněnek a pocitů nad satelitní mapou. Rozhodli jsme se zvolit přístup analytický, kdy na základě přesně daných parametrů dostáváme výsledné lokality seřazené podle jejich kvality.
Rozdíl ve vyhledávacím přístupu si ukážeme na pár konkrétních příkladech níže.
Vyhledávání pozemků s CleverMaps
Nejdříve si ukážeme, jak jednoduché je hledání pozemku v interaktivní mapové aplikaci CleverMaps, kterou v projektu CleverEstate využíváme pro naše analýzy.
Představme si, že hledáme např. vhodnou lokalitu pro velký skladový areál.
Zásadním úkolem je, že pokud nechceme měnit územní plán, je nutné vyhledávat pouze plochy a pozemky v územním plánu, které nám tento záměr umožní.
Jaké jsou tedy klíčové parametry lokality pro náš velký skladový areál?
Potřebujeme plochu ÚP o velikosti minimálně 3 ha. Víme, že je pro nás ideální varianta dostupnosti 10 minut autem od Prahy, u silnice I. nebo maximálně II. třídy. Zároveň hledáme místa blízká sjezdu z dálnice. Vzhledem k zamýšlenému záměru je pro nás důležitá dostatečná vzdálenost od obytné zástavby.
V naší aplikaci tedy filtrujeme následovně:
- výroba a skladování (což jsou námi předvybrané všechny typy ploch ÚP, které vyhoví danému záměru, př. VO, VN, VK,…)
- velikost plochy ÚP > než 3 ha
- dojezd do Prahy autem < 10 min
- pozemek u silnice I nebo II. třídy
- dojezd na sjezd dálnice < 5 min
- v blízkosti 200 m – 0 obyvatel
Po zadání filtrů máme během vteřiny výsledek. Můžeme si být jistí, že jsme žádný důležitý pozemek nevynechali. Zároveň se vyhýbáme pouze dojmům (blíže si ukážeme v detailu níže) a můžeme svůj čas věnovat realitní činnosti a přípravě na povolení stavby.
Níže vidíme jednu z mnoha ploch ÚP, která se nám po zadání filtru zobrazila jako vyhovující. Plocha má přes 9 ha.
Jedním klikem zjistíme, které pozemky se nacházejí pod plochou ÚP:
Vidíme, že první 3 parcely u silnice nám dohromady lehce splní požadavek 3 ha:
Rychle a jednoduše jsme našli vhodnou lokalitu splňující všechny naše požadavky a přes proklik do katastru nemovitostí ihned získáváme informace o vlastnících parcel.
Vyhledávání pozemků v online mapách
Nyní se vrátíme ke zmíněnému příkladu vyhledávání bez analytického přístupu. Často narážíme na slepé cesty, které se přirozeně vyskytují, když hledáme pozemky pouze přes satelitní mapy v Mapy.cz s katastrem. Můžeme například předpokládat, že je jednodušší stavět průmyslovou halu v blízkosti již existujícího výrobně-obchodního areálu a přirozeně bychom si ze satelitních snímků vybrali například tento pozemek.
Na první pohled se zdá pozemek jako ideální. Vidíme blízkost silnice, napojení na vybudovanou infrastrukturu a místo, kde předpokládáme, že bude povolená výroba a skladování.
Tento pozemek by se nám v aplikaci CleverMaps nikdy nezobrazil. To proto, že se nachází pod plochou ÚP, která má v územním plánu určení (OS) občanské vyb. – sport. To znamená, že je pro náš účel nepoužitelná. Takže jsme strávili zbytecně několik hodin hledáním pouze zdánlivě vyhovujícího pozemku.
Aktuální data jsou pro vyhledávání pozemků klíčová
Tento článek jsme psali v květnu 2024 nad daty ÚP. Co se ale nestalo, 30.5.2024 vešel v platnost nový územní plán, který sportovní plochu mění na městskou vybavenost. Konkrétně má být v této lokalitě vystavěno záchytné parkoviště, což také neumožňuje výstavbu skladu.
Naše data v CleverMaps pravidelně 2x do roka aktualizujeme, a to ve dvou fázích. V lednu a v červenci probíhá lustrace změn územních plánů. To znamená, že se včas dozvíte, kde byla zahájena změna a kde dokončena. Po té navazujeme se samotnou vektorizaci změněných ploch tak, aby byla databáze stále aktuální.
Podobnou slepou cestou hledání průmyslových ploch v Mapy.cz jsme se dostali na zajímavou lokalitu pro bydlení. Na první pohled bychom neočekávali, že v blízkosti průmyslové haly, hřbitova a za hranicí zeleně bude dále počítáno s rozšířením rodinné zástavby.
Toto území by nám nikdy v aplikaci CleverMaps nevyšlo jako plocha pro sklad. Zobrazilo by se jako místo pro výstavbu bydlení, což bychom ze satelitních snímků běžně neočekávali.
Kolik času ušetříte při vyhledávání pozemků s CleverMaps
V mapové aplikaci CleverMaps jednoduše zvolíte parametry důležité pro identifikaci vhodné plochy k realizaci vaší stavby. Pak už jen vybíráte, která je ta pravá. Můžete si být jistí, že jste žádnou lokalitu nevynechali. A nezáleží na tom, jestli hledáte v jednom kraji, nebo v celé České republice, čas pro analýzu je stále stejný. Pár minut vs. několik hodin bez zbytečných slepých cest.
Chcete se přesvědčit a zkusit to v aplikaci CleverMaps naživo? Dejte nám vědět.